深入比较【福山外语/明珠A/明珠B】学区房（数据翔实）

　　废话少说，直接进入正文。福山外语，明珠A校，明珠B校，这三个学校对口的小学学区房是浦东新区的第一梯队。尤其是陆家嘴金融行业从业者，为子女未来教育规划的最佳选择。那目前根据小编9月10日的真实一线跑盘的数据来看，这三校目前诚意在售的房源信息，比较下来的结论如下：（温馨提示：那些一直在挂牌出售，但房价明显虚高或者房东只是挂着而已的房源，小编认为统计的参考意义不大）

　　从挂牌价格来看，福山外语高于明珠A校高于明珠B校。平均价上，福山外语553万元，明珠A校538万元，明珠B校463万元；最高价上，福山外语760万元，明珠A校820万元，明珠B校635万元；最低价上，福山外语475万元，明珠A校450万元，明珠B校395万元。(温馨提示：此处挂牌价格是小编一一实际确认且周度更新的，比其他网站上实时性和准确性更佳）。

　　根据小编近1年多的观察，三校的价格差基本一直保持在这个水平附近。福山外语统计的对口房源实际是三重学区对口，从幼儿园到小学到中学，如果家长不想小孩太辛苦，福山外语便是一个很好的保障。明珠小学一直以来评价很高，A校最老，B校其次，C校最新（C校有些远，暂没比较）。A校一般正常会比福山外语便宜30-50万元，但比B校贵50万元附近。如果家长资金相对有限，但又想给小孩第一梯队的教育质量，B校是不错的选择。

　　从平均单位面积的价格看，福山外语无疑是最贵的，高达11.83万元，明珠A校其次，10.31万元，明珠B校，10.05万元。

　　从目前统计到的诚意在售房源数量看，明珠B校多于福山外语多于明珠A校。B校71套在售，福山外语57套，A校44套。从在售房源的平均面积看，明珠A校大于福山外语大于明珠B校。A校52平方，福外47平方，B校46平方。整体看，这边的房源面积整体偏小，不太适合家庭自住，因此这边一般是家庭二套购房或者只是简单的作为小孩上学的用处，总价概念大于单价的概念。

　　从学区房不占用比例看，福山外语85%高于明珠B校77%，高于明珠A校75%。从不需缴纳个税的比例看，福山外语31.55%低于明珠A校38.64%低于明珠B校42.25%。学区房不占用越高表明，该校对口的房源能适用的家长越多。如果学区占用，购房时是必须要计算小孩上学时间能否匹配好。满五唯一是不需要缴纳个税的，明珠B校不需要缴纳个税的比例最高。表明这边在售房源的房东更多是名义只有一套房源，换购的概率越大，户口迁移时间相对要更长

　　综合以上几方面比较，福山外语价格最高但也是学区三重保障性，明珠A校价位适中，明珠B校最便宜但房子也是面积小且换购居多。整体而言，这三校对口的房子面积都比较小，对于家庭自住，幸福感比较一般，但对小孩的教育质量无疑是浦东甚至在全上海均是第一梯队的。尤其是在公民同招的政策下，他们的优势愈加明显。

　　自6月份以来，小编对福山外语小学对口的学区房进行了详细的跟踪，目前已经接近3个月了，借此机会，做一个汇总分析。

　　第一个指标，大家最为关心的，真实挂牌的平均价格走势。6月7日平均在售挂牌价格是588万元，8月10日为553万元。整体是处于下降的趋势，尤其是8月份以来趋势愈加明显。原因上看：1）6-8月份是夏天，炎热，看房和买房的人少。2）学区房房源集中出现。

　　第二指标，房源增加的情况。7月份以来增加非常明显，最主要是6月份六年级毕业了，很多房源完成了”使命“，并开始挂牌销售

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　　单看这两个指标，大家容易觉得福山外语的价格有些疲软。淡季需求不足但供给增加明显，6-8月份确实一般是在一年中价格最为疲软的时间段。尤其是相比年初3-5月份及年底四季度，差别是非常大。建议家里有刚需的朋友们，目前时点反而可以重点考虑，所谓的金九银十，一般是房源充足，选择性比较多的时间段。

 

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